Lån til renovering: Tre veje regnet på kroner

Et lån til renovering kan hentes tre steder: som tillægslån i realkreditten, som boliglån i banken eller som forbrugslån uden sikkerhed i boligen. Realkredit har typisk den lavere rente, men også faste omkostninger til tinglysning, vurdering og kurstab, som et forbrugslån ikke har – derfor kan et forbrugslån ende med færre samlede kroner på små beløb, mens realkredit vinder klart på store. Herunder regner vi ét badeværelse til 150.000 kr. igennem alle tre veje, så du kan se, hvor regnestykket tipper, og hvad der gælder, hvis renoveringen skal finansieres sammen med et huskøb.

Hvad er forskellen på realkredit-tillægslån, boliglån og forbrugslån til renovering?

De tre veje adskiller sig på to ting: hvad du stiller som sikkerhed, og hvad det koster at etablere lånet. Et realkredit-tillægslån er et nyt realkreditlån med pant i boligen, finansieret med obligationer. Det kræver friværdi, en vurdering af boligen og et nyt pantebrev, der skal tinglyses. Et boliglån i banken har også pant i boligen, typisk via et ejerpantebrev, men banken fastsætter selv renten, og lånet kan ofte oprettes med færre faste omkostninger. Et forbrugslån stilles uden sikkerhed. Det kan både lejere og boligejere få, men renten er højere, fordi långiveren bærer hele risikoen selv.

Alle tre veje skal sammenlignes på ÅOP og samlede kreditomkostninger, ikke på den nominelle rente. ÅOP udtrykker renter og obligatoriske gebyrer som én årlig procentsats, og det er det tal, der gør vejene sammenlignelige. Husk samtidig, at renteudgifter på de tre lånetyper ikke nødvendigvis behandles ens i skatten, og at eventuelle fradrag for håndværkeres arbejdsløn skifter med lovgivningen – tjek skat.dk, før du regner et fradrag ind i budgettet.

Hvad koster et badeværelse til 150.000 kr. som realkredit-tillægslån?

Realkredit forudsætter, at du har friværdi nok. Realkreditinstituttet kan kun belåne en lovbestemt andel af boligens vurderede værdi, og grænsen afhænger af boligtypen – spørg instituttet, hvor meget du konkret kan hente. Nogle institutter har desuden et minimumsbeløb for tillægslån, så helt små renoveringer slet ikke kan finansieres den vej. Oven i renten og bidragssatsen kommer de omkostninger, der gør realkredit tungt på små beløb:

• Tinglysningsafgift: Et nyt pantebrev skal tinglyses, og afgiften består af et fast beløb plus en procentdel af pantebrevets hovedstol. Kan afgift fra et eksisterende pantebrev overføres, bliver den procentvise del lavere – de aktuelle satser står hos Tinglysningsretten og Skattestyrelsen.
• Kurstab: Lånet finansieres med obligationer, der kan handles under kurs 100. Ligger kursen på 97, får du kun 97 kr. udbetalt for hver 100 kr., du kommer til at skylde – de 3 kr. er et kurstab, du betaler renter og bidrag af i hele løbetiden.
• Lånesagsgebyr og vurdering: Instituttet og banken tager gebyr for sagsbehandling, og boligen skal vurderes, før lånet kan udmåles.

Eksempel med ÅOP på 4,5 % (rente og bidrag) og en løbetid på 20 år: Ydelsen på 150.000 kr. bliver ca. 942 kr. om måneden, renter og bidrag løber op i ca. 76.000 kr., og du betaler i alt ca. 226.000 kr. tilbage. Oveni lægger vi i eksemplet 15.000 kr. i etableringsomkostninger til tinglysningsafgift, gebyrer og kurstab – et antaget beløb, som du skal erstatte med tallene fra dit eget tilbud. Vælger du i stedet 10 års løbetid, falder renter og bidrag til ca. 35.800 kr., mens ydelsen stiger til ca. 1.548 kr. om måneden.

Hvad koster samme renovering som boliglån i banken?

Et boliglån ligger bag realkreditlånet med pant i boligen og bruges typisk til den del af finansieringen, som realkreditten ikke dækker. Renten er højere end på realkredit, men lavere end på et forbrugslån, og etableringen er ofte enklere: Har banken allerede et ejerpantebrev i boligen, kan det genbruges, og der er ikke noget kurstab. Renten er som regel variabel og kan ændre sig i løbetiden, så ydelsen er ikke givet på forhånd.

Eksempel med ÅOP på 7 % og en løbetid på 10 år: Ydelsen bliver ca. 1.725 kr. om måneden, de samlede kreditomkostninger ca. 57.000 kr., og den samlede tilbagebetaling ca. 207.000 kr.. Gebyrer, der er en betingelse for lånet, skal indgå i ÅOP, så tallet kan sammenlignes direkte med forbrugslånet nedenfor. Banken kreditvurderer dig på samme måde som ved et huskøb: rådighedsbeløb, gældsfaktor og friværdi. Har du allerede et boliglån, vurderer banken, om der er plads til mere gæld bag realkreditten – og et nej her er ofte det, der sender folk videre til et forbrugslån.

Hvad koster det som forbrugslån – og hvad siger det repræsentative eksempel?

Et forbrugslån kræver ingen sikkerhed, ingen vurdering og ingen tinglysning. Du betaler for den frihed med en højere rente. Loven sætter dog en grænse: ÅOP på forbrugslån må højst være 35 %, debitorrenten højst 25 %, og de samlede kreditomkostninger må højst udgøre 100 % af det samlede kreditbeløb. I praksis ligger ÅOP på større lån langt under loftet, hvis din økonomi er solid – men hvor i spændet du lander, afgøres af kreditvurderingen, og et renoveringsprojekt ændrer ikke på det.

Spændene er brede. Hos Lendo går lånebeløbene fra 10.000 – 1.000.000 kr. med en ÅOP på 4,58 – 24,99 %. Långiveren Facit Bank udlåner 10.000 – 350.000 kr. over 24 – 120 måneder til en ÅOP på 8,84 – 18,53 %. På siden om forbrugslån kan du sammenligne udbydernes beløb, løbetider og ÅOP-spænd, før du beslutter, om vejen overhovedet er relevant for dig.

Eksempel med ÅOP på 9 % og en løbetid på 10 år: Ydelsen bliver ca. 1.872 kr. om måneden, de samlede kreditomkostninger ca. 74.600 kr., og den samlede tilbagebetaling ca. 224.600 kr.. Betaler du lånet af over 7 år, falder omkostningerne til ca. 50.500 kr. – mod en ydelse på ca. 2.387 kr. om måneden.

Når en udbyder nævner rente eller andre tal for omkostningerne i sin markedsføring, skal der følge et repræsentativt eksempel med kreditbeløb, løbetid, ÅOP, samlede kreditomkostninger og samlet tilbagebetaling. Brug det til at tjekke, om udbyderens tal ligner eksemplet her – og læs guiden til det repræsentative eksempel, hvis linjerne er uklare.

Læg de 15.000 kr. til realkreditrækkerne, før du sammenligner. På 150.000 kr. over 10 år er realkredit stadig den vej med færrest kroner i samlede omkostninger i eksemplet – men forspringet er mindre end rentetallene antyder, og det skrumper markant, når beløbet falder eller løbetiden bliver kort.

Hvornår gør tinglysning og gebyrer realkredit til den dyreste vej?

Etableringsomkostningerne ved realkredit er næsten faste: Den faste del af tinglysningsafgiften, vurderingen og lånesagsgebyret koster det samme, uanset om du låner 50.000 eller 300.000 kr. Rentebesparelsen vokser derimod med beløbet og løbetiden. Derfor findes der et break-even-beløb, hvor besparelsen på renten netop opvejer etableringen. Under det beløb er boliglån eller forbrugslån den vej med færrest samlede kroner, over det vinder realkredit.

Træk de to kolonner fra hinanden: Forskellen er det beløb, tinglysning, vurdering, gebyrer og kurstab højst må koste, før realkredit bliver den dyreste af de to veje. Koster etableringen fx 15.000 kr., skal rentebesparelsen være over 15.000 kr., for at det løber rundt. Kort løbetid rykker break-even opad: Over 5 år er forskellen på 100.000 kr. kun 23.500 kr. mod 11.600 kr.. Sammenlign på samme måde med boliglånet – her er forskellen i ÅOP mindre, og break-even ligger derfor endnu højere.

Lån til renovering ved huskøb: Hvordan virker forhåndslån?

Køber du et hus, der skal renoveres med det samme, kan renoveringen ofte finansieres sammen med købet i stedet for bagefter. Realkreditinstituttet kan give et forhåndslån, hvor lånet udmåles efter boligens forventede værdi efter renoveringen – ikke efter købesummen. Det kræver dokumentation: typisk tilbud fra håndværkere, en beskrivelse af projektet og instituttets vurdering af, hvad boligen er værd, når arbejdet er færdigt. Pengene kan være betinget af, at arbejdet udføres som beskrevet.

To ting afgør, om det kan lade sig gøre. For det første skal den samlede belåning holde sig inden for den andel af værdien efter renovering, som instituttet må belåne – og instituttet lægger ofte en forsigtig vurdering ind, så ikke hele renoveringsudgiften regnes som værdistigning. Et badeværelse til 150.000 kr. løfter sjældent boligens værdi med 150.000 kr. For det andet ser banken på din økonomi efter købet: rådighedsbeløb, gældsfaktor og formue efter køb. Banker og realkreditinstitutter følger Finanstilsynets retningslinjer for boligfinansiering, og her tæller det, om du har en buffer tilbage, når udbetaling, handelsomkostninger og renovering er betalt.

• Håndværkertilbud på det konkrete arbejde, gerne mindst to, så banken kan se, at budgettet holder.
• Projektbeskrivelse og tidsplan, så instituttet kan vurdere værdien efter renovering.
• Budget efter køb, der viser rådighedsbeløbet, når både boliglån og renovering er med.
• Egen opsparing til udbetaling og uforudsete udgifter – renoveringer bliver sjældent billigere end tilbuddet.

Kan renoveringen ikke rummes i forhåndslånet, er et boliglån i banken det næste led. Et forbrugslån til renovering lige efter et huskøb bør være sidste udvej: Du har netop lagt udbetaling og omkostninger, og et ekstra lån uden sikkerhed oven i et nyt boliglån presser rådighedsbeløbet fra dag ét. Overvej i stedet at dele projektet op og tage det mest nødvendige først.

Hvem bør ikke tage et forbrugslån til renovering?

Et forbrugslån er den rigtige vej i afgrænsede situationer: Du er lejer og forbedrer dit lejemål med udlejers accept, du har ingen friværdi, beløbet er så lille, at tinglysning og gebyrer ville spise rentefordelen ved realkredit, eller du vil være gældfri inden for få år. Uden for de situationer taber forbrugslånet typisk på kroner. Lad det ligge, hvis:

• Beløbet er stort. Over 150.000 kr. bliver renteforskellen til realkredit eller boliglån så stor, at den dækker tinglysning og gebyrer mange gange – se break-even-tabellen ovenfor.
• Du har friværdi til rådighed. Så er sikkerheden allerede der, og du betaler en risikopræmie, du ikke behøver at betale.
• Dit rådighedsbeløb er presset. En ydelse på ca. 1.872 kr. om måneden i 10 år er ikke et lille beløb. Bliver den tung, er løsningen ikke et lån, men et mindre projekt eller en udskydelse.
• Renoveringen er et ønske, ikke et behov. Et nyt badeværelse, fordi det gamle lækker, er ét; et køkken i den nye farve er noget andet. Finansierer du ønsker med dyr gæld, betaler du længe for en fornøjelse, der er glemt.
• Du har allerede flere lån. Så bør du først se på den samlede gæld og ydelsen pr. måned, før du lægger ét lån mere oveni.

Sådan vælger du den rigtige finansiering til renoveringen

1. Gør projektet konkret. Indhent mindst to håndværkertilbud, og læg en buffer til uforudsete udgifter – det er lånebeløbet, ikke tilbuddet, du skal regne på.
2. Tjek friværdien. Bed banken om et overslag over, hvad du kan hente i realkredit og boliglån, og hvad etableringen koster i kroner: fast afgift, procentdel, vurdering, gebyr og eventuelt kurstab.
3. Regn break-even. Sammenlign de samlede kreditomkostninger ved samme beløb og løbetid for hver vej, og læg etableringen oveni realkreditten.
4. Indhent et repræsentativt eksempel. Læs ÅOP og samlet tilbagebetaling på forbrugslånet – ikke den månedlige ydelse, som altid ser overkommelig ud ved lang løbetid.
5. Vælg løbetid efter levetid. Lad lånet følge renoveringens levetid, og vælg den vej, der giver færrest samlede kroner med en ydelse, dit budget tåler i hele perioden.

Er du i tvivl om, hvordan en låneansøgning overhovedet forløber, og hvad långiveren vurderer, giver guiden til at låne penge overblikket, før du går videre til de konkrete tilbud.